Hoje vou escrever sobre um pequeno detalhe que está afetando a vida de 500 milhões de pessoas, e que causou esta crise toda nos EUA e alastrou para a Europa.
Vou lhe dar uma chance de adivinhar este pequeno detalhe, mas primeiro quero deixar bem claro algo assustador.
Um pequeno detalhe pode por fim a um império, uma civilização.
Deputados e Presidentes de Bancos Centrais se preocupam somente com Macroeconomia, como Ben Bernanke, e podem até ser desculpados em desconhecer pequenos detalhes, que não são estudados na academia.
Por isto, todos nós cidadãos comuns que vivemos no mundo real, temos um dever cívico de identificar estes detalhes e alertar os demais. Este tem sido um dos objetivos deste blog, como vocês já sabem.
Vou convidar você a fazer parte de um seleto grupo de professores, que foram convidados em 1950 para determinar o "grande plano de habitação" do pós guerra nos EUA.
Sua função será determinar como o financiamento de casas populares será estruturado.
Fique tranquilo que vou ajudar, mas basicamente você irá determinar a política de preços do sistema hipotecário Americano.
Este sistema que irá ruir em 2008, por terem esquecido um pequeno detalhe.
O que pedimos a todos vocês é determinar como as Hipotecas deverão ser pagas ao longo dos 30 anos de contrato.
Como você acha que os juros destas hipotecas e a própria hipoteca deverão ser pagos pelo proprietário da casa popular, ao longo de 30 anos?
Não vou pedir para você a fórmula final, mas somente que liste as variáveis que acha necessárias levar em consideração para determinar o preço de uma hipoteca e sua prestação por 30 anos.
Uma variável já forneci, o prazo, neste caso 30 anos.
Você agora tem 5 minutos para rapidamente listar umas outras 5 variáveis. Coloque a sua resposta nos comentários abaixo, antes de continuar lendo.
Boa sorte! Se esquecer uma variável fundamental, você pode estar colocando o futuro a perder. Um futuro que nada tem a ver com Wall Street e capitalismo, um pequeno detalhe que infelizmente esqueceram.
Boa sorte! Se esquecer uma variável fundamental, você pode estar colocando o futuro a perder. Um futuro que nada tem a ver com Wall Street e capitalismo, um pequeno detalhe que infelizmente esqueceram.
Se você colocou JUROS, SÁLARIO INICIAL, CRESCIMENTO DO SALÁRIO, VALOR DA CASA, VALOR DA PARTE FINANCIADA, COMISSÃO DO BANCO, você está bem.
Mas, se NÃO colocou a variável INFLAÇÃO, você fracassou.
Se colocou juros, salário inicial, mas não colocou inflação dos próximos 30 anos você fez o que os economistas americanos fizeram há 50 anos.
Eles também esqueceram a Inflação quando criaram o seu Sistema Habitacional, um pequeno detalhe que desencadeou a crise de 2008.
A inflação está embutida nos juros porque a ciência econômica ainda é Nominalista, usa dados nominais e não reais.
Isto significa que as prestações iniciais são ENORMES, justamente no início de sua vida profissional, e vão diminuindo para 1/5 do valor no final de sua carreira, quando normalmente você deverá estar ganhando o dobro.
Um fluxo de caixa idiota, a prestação cai enquanto o seu salário aumenta.
O gráfico mostra o absurdo que é este sistema criado.
No início de sua vida, a prestação neste exemplo representa 65% de sua renda e no final da sua vida representa 15%. Um contrasenso, totalmente fora da realidade do povo que tem que possuir casa para morar.
Antecipando, mas isto não será parte desta discussão, eu e os demais da minha profissão teríamos idealizado um sistema mais ou menos assim.
A prestação seria bem menor no início e não seria corroída pela inflação. Menos risco para os bancos e mais facilidade para todos pagarem a prestação.
Aí, poderíamos ter uma prestação fixa de R$ 3.100 durante os 30 anos.
Melhor ainda, criaríamos um sistema mais trabalhoso onde a prestação seria de R$ 2.100 e aumentaria um pouco ao longo do aumento do seu salário, dobrando no final quando o salário fosse o dobro.
Temos algo parecido no Brasil, mas voltando ao Sistema Americano que não inclui a inflação.
Que estragos ele causa?
1. Muitos americanos que poderiam de fato comprar uma casa, acabam sendo considerados riscos elevados porque a prestação inicial representaria 65% do salário. E portanto, são recusados. Considerados Subprime.
Por isto, os Bancos criaram uma estrutura mais amena, para estes "Subprime", que pelo gráfico fica claro que são capazes sim de comprar uma casa, dado um fluxo de caixa inteligente e não este implantado em 1950.
Os Bancos não eram um bando de idiotas emprestando para pessoas sem capacidade de tomar empréstimos, visão disseminada por Paul Krugman e o mainstream da economia americana.
O que eles tentaram fazer era criar um fluxo de caixa adequado à realidade. Como:
a. Sinal reduzido, de 10% e não 30%.
b. Prestações nos primeiros anos super reduzidas, e depois de 5 anos a dívida per-se era contraída a preços de mercado, chamados Adjustable Rate Mortgage.
c. Criação de Incentivos fiscais, o Mortgage Interest Deduction, que tinha enorme efeito justamente nos primeiros anos, quando o efeito dos juros era elevado. Mas será este Mortgage Interest Deduction que criará um povo super endividado, algo que já abordei aqui várias vezes.
d. Agora veja como fica o fluxo de caixa depois de 15 anos. TRANQUILO. E foi aí que surgiu o Second Mortgage e o Equity Carve Out, onde Bancos reemprestavam dinheiro, agora que seu fluxo de caixa ficava super tranquilo e sua casa valorizada pela inflação.
Paul Krugman erra mais uma vez quando afirma que os americanos entraram numa enorme especulação imobiliária.
O que acontecia é que a inflação corrigia o preço do imóvel, o que não é especulação, mas corroía a dívida pemitindo uma série de arbitragens.
Tudo isto porque a precificação das prestações das casas foi feita de forma errônea.
Como nenhum economista americano até hoje percebe o erro cometido, o mercado simplesmente tentou achar meios de corrigir esta distorção, muitas vezes de forma torta, sem dúvida.
Mas algo que começa torto, termina torto. Culpar Wall Street por um pequeno detalhe cometido em 1950 por economistas bem intencionados mas incompetentes, é um insulto à inteligência.
E que ainda não foi corrigido, sequer percebido pelo mainstream econômico americano. Assustador!
Fonte: Blog do Stephen Kanitz
12/08/2012
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